Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten und sich überlegen, mit einer Maklerin zusammenzuarbeiten, stellt sich oft die Frage nach deren Vergütung. Vielleicht haben Sie sich schon gefragt, ob diese immer gleich ist oder wie sie eigentlich zustande kommt.
In diesem Artikel lernen Sie, wie sich die Provision für Immobilienmakler in der Schweiz zusammensetzt, in welchen Fällen sie bezahlt werden muss und wie sie diese möglicherweise sogar reduzieren können.
Was kostet eine Immobilienmaklerin in der Schweiz?
Die Maklerprovision in der Schweiz, auch als Courtage bekannt, variiert je nach Kanton, Makler und Art der Immobilie. Typischerweise liegt sie zwischen 1% und 5% des Verkaufspreises. Für Ein- und Mehrfamilienhäuser beträgt sie meist 1-3%, bei Grundstücken kann sie bis zu 5% betragen. Bei speziellen Objekten werden oft individuelle Sätze vereinbart.
Neben der eigentlichen Maklerprovision können zusätzliche Kosten wie Reisespesen oder Werbekosten anfallen. Es ist wichtig, dass diese im Maklervertrag festgehalten werden, um Missverständnisse zu vermeiden.
Wie berechnet man die Courtage?
Die Maklerprovision wird in der Schweiz typischerweise als Prozentsatz des erzielten Verkaufspreises der Immobilie berechnet. Obwohl es keine festen gesetzlichen Vorgaben für die Höhe der Courtage gibt, variiert sie in der Praxis üblicherweise zwischen 2% und 3% für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, und etwa 1,5% bis 2% für Mehrfamilienhäuser.
Wenn Sie beispielsweise Ihr Einfamilienhaus für CHF 1’000’000 verkaufen und die vereinbarte Maklerprovision 2,5% beträgt, würde die Courtage folgendermassen berechnet:
Courtage = Verkaufspreis × Prozentsatz
Courtage = 1.000.000 CHF × 0,025 = 25.000 CHF.
Wann dürfen Makler eine Provision verlangen?
In der Schweiz dürfen Immobilienmakler eine Provision verlangen, wenn sie erfolgreich einen Kaufvertrag vermittelt haben. Der Anspruch auf die Provision entsteht in der Regel mit der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar.
Dies ist in Art. 413 Abs. 1 OR geregelt, wobei die Maklerin ihre Leistung nachweisen können muss, um die Provision geltend zu machen. Es ist daher wichtig, dass alle Bedingungen und Leistungen klar im Maklervertrag festgehalten werden.
Die Voraussetzungen für den Provisionsanspruch lauten also wie folgt:
- Zustandekommen eines Kaufvertrags: Der Provisionsanspruch wird fällig, sobald ein rechtsgültiger Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer abgeschlossen und notariell beurkundet wurde.
- Leistung des Maklers: Der Anspruch auf Provision ist auch daran geknüpft, dass der Makler eine wesentliche Leistung erbracht hat, die zum Abschluss des Kaufvertrags geführt hat. Die Details werden meist im Maklervertrag definiert.
Neben der eigentlichen Provision können zusätzliche Kosten für den Makler anfallen, wie Reisekosten, Werbekosten oder Kosten für die Erstellung von Exposés und Verkaufsdokumentationen. Diese Kosten sollten im Maklervertrag explizit aufgeführt und vereinbart werden. Manche Makler verlangen zudem monatliche Gebühren oder eine pauschale Entschädigung für ihre Aufwände, unabhängig davon, ob der Verkauf letztlich zustande kommt oder nicht.
In diesen Fällen ist keine Provision geschuldet:
- Kein Verkaufsabschluss: Wenn kein Kaufvertrag zustande kommt, schuldet der Auftraggeber dem Makler keine Provision.
- Eigenständige Käufersuche: Finden Sie als Verkäufer selbst einen Käufer ohne die Hilfe der Maklerin, entfällt die Provisionspflicht, vorausgesetzt, dies ist im Maklervertrag nicht anders geregelt.
- Vertragsverletzungen des Maklers: Verletzt der Makler seine Treuepflichten, etwa durch unerlaubte Doppelmäkelei (gleichzeitige Vertretung von Käufer und Verkäufer ohne entsprechende Information und Genehmigung), verliert er den Anspruch auf Provision und Aufwendungsersatz.
Wer bezahlt die Provision für den Immobilienmakler?
In der Schweiz wird die Maklerprovision in der Regel vom Verkäufer der Immobilie bezahlt. Dies folgt dem sogenannten Bestellerprinzip, bei dem derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Kosten trägt. In manchen Fällen kann jedoch auch der Käufer die Provision übernehmen, insbesondere wenn der Makler im Auftrag des Käufers tätig wird. Dies ist jedoch eher die Ausnahme und muss vertraglich festgehalten werden.
Kann man die Maklerprovision reduzieren?
Die Maklerprovision ist in der Schweiz grundsätzlich verhandelbar. Das heisst nicht, dass jeder Makler dazu auch bereit ist. Daher lohnt es sich, im Gespräch Ihre spezifische Situation anzuschauen, um eine für beide Seiten passende Lösung zu finden.
Makler legen zudem ihre eigene Courtage individuell fest. Es kann sich daher lohnen, verschiedene Provisionsansätze miteinander zu vergleichen. Wichtig zu beachten ist allerdings auch, was alles darin enthalten ist. Ist die Provision beispielsweise um 0.5% höher, dafür müssen Sie sich als Verkäufer um überhaupt nichts kümmern, dann lohnt sich das unter Umständen mehr, als wenn Sie sich trotzdem selbst um Besichtigungen oder ein Home Staging kümmern müssen.
Wenn Sie jedoch gerne in den Prozess involviert sein möchten, können Sie je nachdem mit der Maklerin auch eine Lösung finden, bei welcher Sie gewisse Tätigkeiten selbst übernehmen und dafür eine etwas geringere Provision bezahlen.
Prüfen Sie den Vertrag auch auf mögliche zusätzliche Auslagen wie Reisekosten, Werbekosten oder andere Spesen, die je nachdem nicht in der Provision enthalten sind. Auch hier gibt es Unterschiede, weshalb eine tiefere Courtage täuschen kann und Sie je nachdem am Ende doch mehr bezahlen.
Fazit
Die Maklerprovision in der Schweiz ist flexibel und verhandelbar, typischerweise zwischen 2% und 5% des Verkaufspreises. Sie wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt, kann aber unter bestimmten Umständen auch vom Käufer übernommen werden. Eine sorgfältige Verhandlung und klare vertragliche Regelungen können helfen, die Kosten zu optimieren und Missverständnisse zu vermeiden.
Am besten schauen Sie sich Ihre Situation einmal direkt mit einer Immobilienmaklerin an. So können Sie am besten herausfinden, was Ihnen wichtig ist und welche Provision für Sie am meisten Sinn macht.
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